Die Geschichte des Hauses
Historischer Gutshof
in der ehem. Vorburg,
behutsam in die Gegenwart geholt.
Das Anwesen am Hofberg 1 ist amtlich als „Gutshof in der ehem. Vorburg“ geführt (Bayerisches Baudenkmal D-5-76-122-132). Wo heute die vier Wohnungen liegen, stand ursprünglich das Wohnstallhaus des Gutshofs — ein zweigeschossiger Langbau aus verputztem Bruchsteinmauerwerk unter Satteldach, errichtet im ersten Viertel des 19. Jahrhunderts. Der Denkmalbescheid vermerkt ausdrücklich: „im Kern wohl älter“.
Auf dem Grundstück haben zwei weitere Bauteile die Jahrhunderte überdauert: das Torhaus mit angeschlossener ehemaliger Wächterstube — bezeichnet 1490 — und Reste der Ringmauer mit Schießscharten aus dem 15. Jahrhundert. Beides gehört zur ursprünglichen Verteidigungsanlage der Vorburg, die den Zugang zur Kernburg oben am Hofberg sicherte.
Als unsere Familie das Anwesen übernommen hat, war eines klar: Wir wollen den Charakter erhalten und trotzdem ein Haus schaffen, das die nächsten hundert Jahre schafft. Über zwei Jahre — 2024 und 2025 — haben wir das Wohnstallhaus entkernt, die Substanz untersucht, Hand in Hand mit Denkmalpflege und Energieberatung gearbeitet.
Historische Zeitleiste
Acht Jahrhunderte
am Hofberg.
Obermässing wird als „Mazzingen" in einer Dotationsurkunde des Eichstätter Bischofs Gundekar II. erstmals erwähnt.
Die Herren von Mässingen errichten die Burg Hofberg oberhalb des Schwarzachtals. Kernburg mit Palas oder Wohnturm aus Buckelquadern, rundem Mauerturm, durch Graben von der Vorburg abgetrennt.
Berthold von Mässingen vermacht 1281 seinen gesamten Besitz — Dorf, Burg und Ländereien — dem Deutschen Orden. 1285 vollzieht sich der Übergang. Es entsteht eine Kommende (regionale Ordensniederlassung mit Rittern, Verwaltung und Wirtschaftsgütern) der Ballei Franken.
Der Deutsche Orden errichtet in Obermässing das Kastenhaus — 36 Meter lang, dreigeschossig. Rund um den Hofberg entsteht die Vorburg-Struktur mit Wirtschafts- und Wohngebäuden, betreten durch ein Tor aus dem 15. Jahrhundert mit Schlüsselscharten.
Fürstbischof Wilhelm von Reichenau kauft Hofberg. Um 1490 lässt er die Anlage mit einem zweiten Mauerring, halboffenen runden Ecktürmen und einem tiefen Zwinger befestigen. Aus dieser Zeit stammt auch das Torhaus mit Wächterstube auf unserem Grundstück — bis heute erhalten. Der Hofberg wird Sommerresidenz der Eichstätter Bischöfe.
Die Verteidigungsanlage der Vorburg wird ausgebaut: eine Ringmauer aus verputztem Bruchsteinmauerwerk mit Schießscharten. Reste davon stehen bis heute auf dem Grundstück Hofberg 1.
Im deutschen Bauernkrieg wird der Hofberg zum Hauptquartier des „Mässinger Haufens" — einer der größten regionalen Aufstände seiner Zeit mit bis zu 8.000 Bauern. Am 21. April stürmen die Aufständischen die Burg und plündern das Kastenhaus. Am 2. Mai erobert Pfalzgraf Friedrich II. sie zurück; mehrere Anführer werden hingerichtet.
Nach den Schäden des 30-jährigen Krieges lässt Fürstbischof Marquard von Eichstätt die Anlage zum Wohnschloss umbauen. Sie dient weiter als bischöfliche Sommerresidenz.
Nach der Säkularisation wird der Hofberg an Privatleute verkauft. Die Kernburg verfällt zur Ruine — die Vorburg wird zum landwirtschaftlichen Gutshof.
Auf dem Gutshof entsteht das zweigeschossige Wohnstallhaus in Bruchsteinmauerwerk mit Satteldach — ein Wohnwirtschaftsgebäude, das Wohnen und Landwirtschaft unter einem Dach vereint. Der Denkmalbescheid vermerkt: „im Kern wohl älter".
Unsere Familie saniert das denkmalgeschützte Wohnstallhaus Hand in Hand mit Denkmalpflege und Energieberatung — vier Wohneinheiten, KfW-70-Standard, Wärmepumpe, dreifachverglaste Eichenfenster. Torhaus und Ringmauerreste bleiben unverändert Zeitzeugen des 15. Jahrhunderts.
Für Geschichtsinteressierte
Tiefer eintauchen.
Zwei ausgezeichnete Quellen für die volle Geschichte der Burg Hofberg und des Bauernkriegs von 1525.
Weitere Quellen: Wikipedia Obermässing, Haus der Bayerischen Geschichte, Bayerischer Denkmal-Atlas.
Kapitel 1
Was geblieben ist
Die alten Deckenbalken in den Obergeschoss-Wohnungen wurden gereinigt, behandelt und sichtbar gelassen — sie erzählen die Geschichte des Hauses.
Im Erdgeschoss sind die alten Gewölbedecken erhalten geblieben — ein Detail, das in einem Neubau niemand mehr bezahlen könnte.
Die tragenden Außenmauern haben eine Stärke, die heutige Neubauten nicht mehr kennen — kühl im Sommer, ruhig immer.
Die ursprüngliche Raumaufteilung wurde respektiert, wo immer es ging. Kein Aufreißen aller Wände — die guten Lösungen waren schon da.
Kapitel 2
Was dazugekommen ist
Eine leise, moderne Wärmepumpe versorgt das gesamte Haus — nachhaltig, ohne Gasanschluss, kombiniert mit Photovoltaik-Vorbereitung.
Durchgängig in allen Wohnungen — wohlige, gleichmäßige Wärme statt sichtbarer Heizkörper an historischen Wänden.
Maßgefertigte dreifachverglaste Fenster aus Eiche (Uw 0,87) — der historische Look bleibt, die Energie nicht draußen.
Lüftungsanlage mit 80 % Wärmerückgewinnung — frische Luft ohne Lärm, ohne Energieverlust, in jedem Raum.
Die Kennzahlen
Impressionen aus dem Umbau
Zwei Jahre Baustelle, sichtbar in Bildern. Vom Rohbau bis zur fertigen Wohnung.
Die Sanierung im Detail
Zwei Jahre zwischen
Denkmal und KfW 70.
Die eigentliche Herausforderung stand nicht in einem Bauantrag: den Charakter des Hauses erhalten, während wir gleichzeitig den Energiestandard KfW 70 EE erreichen. Zwei Ansprüche, die sich in einem denkmalgeschützten Anwesen normalerweise beißen.
Die dicken Bruchsteinmauern — großartig für Kühle im Sommer und Schallschutz das ganze Jahr — sind bautechnisch anspruchsvoll: nichts ist gerade, jede Wand hat ihre eigene Geometrie, jede Öffnung will einzeln durchdacht sein. Statt konventioneller Innendämmung haben wir uns für Wärmedämmputz innen und außen entschieden — er lässt die Wand atmen, folgt jeder Unebenheit und respektiert die historische Substanz.
Die schönste Aufgabe: die historischen Gewölbedecken im Erdgeschoss zu erhalten. Nicht renovieren, nicht nachbauen — bewahren. Sie sind bis heute originalgetreu sichtbar, ein Detail, das man in einem Neubau nicht bezahlen könnte.
Die Gewölbedecken in Wohnung 1
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Originale Kreuzgewölbe im Erdgeschoss — über die gesamte Wohnung erhalten, bis in die Bäder. Frisch saniert und wieder freigelegt.
Menschen, die das möglich gemacht haben
Ein solches Projekt gelingt nur mit vielen guten Partnern — wir wollen sie hier ausdrücklich benennen. Wir haben sicher jemanden vergessen und bitten dafür um Nachsicht.
Untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises Roth. Zentraler Sparringspartner in allen substanzrelevanten Entscheidungen.
Planung und Bauleitung der Kernsanierung.
Umsetzung des durchgängigen Wärmedämmputz-Systems — Basis für den KfW-70-Standard bei historischer Bausubstanz.
Rohbau, Substanzsicherung und die anspruchsvollen Arbeiten an den Bruchsteinmauern.
Berechnung und Nachweis KfW Effizienzhaus 70 EE.
Beratung und Begleitung bei den Förderprogrammen.
Metallbauarbeiten am Anwesen — Geländer, Stahl- und Metallelemente.
Bürgermeister der Stadt Greding (bis 2024). Zuständige Kommune, Förderpartner.
Bürgermeister der Stadt Greding (seit 2024). Zuständige Kommune, Förderpartner.
Die Kombination verschiedener Förderprogramme hat das Projekt in dieser Substanztiefe erst ermöglicht.
Viel wurde außerdem in Eigenleistung erbracht. Danke an alle Beteiligten.
Was als nächstes kommt
Das Torhaus von 1490
wird zum Apartment.
Direkt neben dem Wohnstallhaus steht ein amtlich auf 1490 bezeichnetes Torhaus mit angeschlossener ehemaliger Wächterstube — ein Kulturdenkmal aus dem späten Mittelalter. Ab Sommer 2026 sanieren wir Fassade, Dach und Fenster und bauen im Inneren ein zweites Apartment — mit rund 100 m² auf zwei Zimmern.
Die alten Türen und das historische Dach bleiben erhalten. Der Blick vom Torhaus geht unverbaut ins Tal.
Die vier Wohnungen
Drei Wohnungen sind langfristig vermietet — eine ist als Apartment für Gäste eingerichtet. Eine bewusste Mischung: bewohntes Haus, kein anonymer Apartmentkomplex.
73 m² mit drei Zimmern, Gewölbedecken, Gartennutzung. Familienwohnung mit Charakter.
50 m² mit zwei Zimmern, kompakt geschnitten, mit Einbauküche. Seit Frühjahr 2026 bewohnt.
87 m² mit Loft-Charakter, sichtbaren Holzbalken und großem Wohnbereich.
55 m² im Obergeschoss mit Holzbalken — eingerichtet als Apartment für Paare und Wanderer.
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